Für Nichtwohngebäude und Gewerbeimmobilien: Ihr Verbrauchsausweis vom Energiepass Bremen für Ihre gewerblich genutzte Immobilie

Verbrauchsausweise für Nichtwohngebäude

Für Nichtwohngebäude ist der Energieausweis seit dem 01. Juli 2009 verbindlich vorgeschrieben. Hier existiert bei Bestandsgebäuden laut Energieeinsparverordnung (EnEV) eine Wahlfreiheit zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis. Bei Neubauten ist hingegen stets der Bedarfsausweis verbindlich vorgeschrieben.

Vor der EnEV 2007 musste der Ausweis nur bei der Errichtung von Neubauten und umfassenden Sanierungsmaßnahmen sowie bei der Erweiterung von Gebäuden vorliegen. Im Zuge derEnEV 2007 wurde der Energieausweis im Falle eines Nutzerwechsels – also bei dem Verkauf oder der Vermietung (insbesondere Teilvermietung/Leasing) – auch auf Bestandsgebäude ausgedehnt – siehe hierzu § 29 (2) EnEV in Verbindung mit § 16 (2) und (3) EnEV 2014.

Für die Erstellung des kostengünstigeren Verbrauchsausweises muss eine entsprechende Datenlage vorhanden sein. Bei dem Verbrauchsausweis für Nichtwohngebäude wird im Vergleich zu Wohngebäuden nicht nur der Wärmeverbrauch aufgezeigt, sondern es kommt auch der Verbrauchswert für Strom verpflichtend hinzu. Die Verbräuche müssen für die letzten drei Abrechnungsperioden lückenlos vorliegen und über Rechnungsbelege nachgewiesen werden. Darüber hinaus muss bei einer Mischnutzung (gewerbliche und wohnwirtschaftliche Nutzung) der Verbrauch klar dem Nichtwohngebäude zugeordnet (getrennte Wärmemengenzähler etc. sind also eine wichtige Voraussetzung). Liegen die Verbrauchsdaten nicht oder nur unzureichend vor, so müsste alternativ der bedarfsbasierte Energieausweis für das Nichtwohngebäude erstellt werden.

In der Praxis ist oft bei vermieteten Gebäuden die Beschaffung der Verbrauchsdaten aus Datenschutzgründen problematisch. Die Mietparteien müssen diese Daten zur Verfügung stellen (Stichwort: Stromverbräuche). Bedenken Sie auch, dass der Mieter nicht verpflichtet ist, die verbrauchsbezogenen Daten an den Eigentümer herauszugeben.

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Verbrauchsausweise für Nichtwohngebäude: Rechtliche Grundlagen, Voraussetzungen und Besonderheiten

Der Energieausweis ist ein wesentliches Instrument zur Bewertung der Energieeffizienz von Gebäuden und dient als wichtiges Informationsmittel für Eigentümer, potenzielle Käufer und Mieter. Im Folgenden wird ein umfassender Überblick über Verbrauchsausweise für Nichtwohngebäude gegeben, ihre rechtlichen Grundlagen, Anwendungsbereiche und spezifischen Besonderheiten.

Gesetzliche Grundlagen und Verpflichtungen

Seit dem 1. Juli 2009 ist der Energieausweis auch für Nichtwohngebäude verbindlich vorgeschrieben. Bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing eines Nichtwohngebäudes muss der Eigentümer einen gültigen Energieausweis vorlegen können. Die rechtlichen Anforderungen an den Energieausweis werden seit dem 2. Mai 2021 im Gebäudeenergiegesetz (GEG) definiert, welches die frühere Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) abgelöst hat. Das GEG fasst die vorherigen Regelungen zusammen und führt einige Neuerungen ein, wie beispielsweise die verpflichtende Angabe des CO2-Fußabdrucks im Energieausweis.

Vor der EnEV 2007 war der Energieausweis nur bei Neubauten und umfassenden Sanierungsmaßnahmen erforderlich. Mit Einführung der EnEV 2007 wurde diese Pflicht auf Bestandsgebäude bei Nutzerwechsel ausgeweitet. Ein fehlender Gebäudeenergieausweis kann als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße von bis zu 15.000 € geahndet werden.

Von der Energieausweispflicht ausgenommen sind Gebäude mit einer Nutzfläche von weniger als 50 m², Gebäude, die weniger als drei Monate im Jahr genutzt werden, sowie Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen.

Verbrauchsausweis versus Bedarfsausweis

Für Nichtwohngebäude gibt es zwei verschiedene Arten von Energieausweisen: den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis. Bei Bestandsgebäuden besteht grundsätzlich Wahlfreiheit zwischen beiden Varianten, sofern keine besonderen Umstände vorliegen, die einen Bedarfsausweis erfordern.

Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch des Gebäudes in den letzten drei Jahren. Er zeigt, wie viel Energie real verbraucht wurde und spiegelt damit das tatsächliche Nutzerverhalten wider. Der Bedarfsausweis hingegen basiert auf einer technischen Analyse der Gebäudehülle und der Anlagentechnik und berechnet den theoretischen Energiebedarf nach Norm DIN V 18599.

Für Neubauten ist ausschließlich der Bedarfsausweis zulässig. Auch bei umfangreichen Sanierungen oder wenn keine vollständigen Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre vorliegen, muss ein Bedarfsausweis erstellt werden.

Der Verbrauchsausweis für Nichtwohngebäude im Detail

Der Verbrauchsausweis für Nichtwohngebäude unterscheidet sich in wesentlichen Punkten vom Energieausweis für Wohngebäude. Ein bedeutender Unterschied besteht darin, dass bei Nichtwohngebäuden nicht nur der Wärmeverbrauch, sondern auch der Stromverbrauch erfasst und dokumentiert werden muss. Dies liegt daran, dass Gewerbeimmobilien je nach Nutzungsart häufig einen erheblich höheren Stromverbrauch aufweisen als Wohngebäude.

Im Verbrauchsausweis werden die Energieverbräuche für Heizung, Warmwasser, Lüftung, Kühlung und Beleuchtung der letzten drei Abrechnungsperioden erfasst und ausgewertet. Diese Daten müssen lückenlos vorliegen und durch entsprechende Rechnungsbelege nachgewiesen werden können.

Der Verbrauchsausweis ist in der Regel kostengünstiger und schneller zu erstellen als der Bedarfsausweis. Durchschnittlich kostet ein verbrauchsorientierter Energieausweis für Gewerbeimmobilien etwa 79 € bis 159 € inkl. MwSt., und die Bearbeitungszeit beträgt meist nur 2-3 Tage.

Voraussetzungen und Datenbeschaffung für den Verbrauchsausweis

Für die Erstellung eines Verbrauchsausweises müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Die wichtigste ist das Vorliegen vollständiger und zuverlässiger Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre. Diese Daten müssen dem Nichtwohngebäude eindeutig zugeordnet werden können.

In der Praxis kann die Beschaffung dieser Daten, insbesondere bei vermieteten Gebäuden, aus Datenschutzgründen problematisch sein. Laut einem Urteil des Landgerichts Karlsruhe (Az.: 9 S 523/08) sind Mieter allerdings dazu verpflichtet, ihren Vermietern die erforderlichen Verbrauchsdaten für Heizung und Strom offenzulegen, damit diese einen Energieausweis beantragen können. Die Mitteilung der Verbrauchsdaten gilt als Nebenpflicht aus dem Mietvertrag.

Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung (BGH, Urteil vom 8. Februar 2007, Az.: III ZR 148/06) bestätigt, dass der Datenschutz einer Übermittlung von Mieterdaten an den Eigentümer nicht entgegensteht. Sollte der Mieter die Herausgabe der Daten verweigern, hat der Vermieter sogar einen Anspruch auf Herausgabe der Daten gegenüber dem Versorgungsunternehmen gemäß § 28 III 1 Nr. 1 BDSG (Bundesdatenschutzgesetz).

Besondere Fälle: Mischgebäude

Eine besondere Herausforderung stellen Mischgebäude dar, also Immobilien, die sowohl Wohn- als auch Nichtwohnbereiche umfassen. In der Regel benötigen solche Gebäude zwei separate Energieausweise: einen für den Wohnanteil und einen für den gewerblich genutzten Teil.

Die Notwendigkeit zweier Energieausweise hängt von drei Faktoren ab: Erstens muss der Nichtwohnanteil mehr als 10 Prozent der Gesamtfläche ausmachen. Zweitens muss die Nutzung des Nichtwohnanteils nicht wohnähnlich sein, d.h. es handelt sich um eine gewerbliche oder stark vom Wohnbereich abweichende Nutzung. Drittens muss sich die Anlagentechnik des Nichtwohnanteils wesentlich von der des Wohnbereichs unterscheiden.

Kosten und Gültigkeit von Energieausweisen

Energieausweise haben grundsätzlich eine Gültigkeitsdauer von 10 Jahren. Nach Ablauf dieser Frist muss ein neuer Energieausweis erstellt werden. Die Gültigkeit erlischt vorzeitig, wenn am Gebäude bauliche Veränderungen vorgenommen werden.

Die Kosten für einen Energieausweis variieren je nach Art und Umfang. Ein Verbrauchsausweis ist in der Regel kostengünstiger als ein Bedarfsausweis, da der Aufwand für die Erstellung geringer ist. Während ein verbrauchsorientierter Energieausweis für Gewerbeimmobilien durchschnittlich etwa 679,00 € bis 2.159,00 € kostet, beginnen die Kosten für einen Bedarfsausweis bei etwa 2.000,00 € und können je nach Größe und Komplexität des Gebäudes deutlich höher ausfallen.

Aushangpflicht für öffentliche Gebäude und Gebäude mit Publikumsverkehr

Für bestimmte Nichtwohngebäude besteht eine Aushangpflicht für den Energieausweis. In behördlich genutzten Gebäuden mit starkem Publikumsverkehr und einer Nutzfläche von mehr als 250 m² muss ein Energieausweis erstellt und an einer für die Öffentlichkeit gut sichtbaren Stelle ausgehängt werden.

Bei nicht behördlich genutzten Gebäuden mit starkem Publikumsverkehr gilt diese Aushangpflicht ab einer Nutzfläche von 500 m². Diese Regelung soll die Transparenz erhöhen und das Bewusstsein für Energieeffizienz in öffentlichen Einrichtungen stärken.

Änderungen durch das GEG 2024

Mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) 2024 wurden einige Neuerungen eingeführt. Unter anderem müssen nun auch Immobilienmakler die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises bei der Vermietung, Verpachtung oder dem Verkauf eines Wohngebäudes beachten.

Außerdem wurden die Anforderungen an Verbrauchsausweise erweitert. Eigentümer müssen jetzt detailliertere Angaben zur energetischen Bewertung der Immobilie machen, inklusive Informationen zu inspektionspflichtigen Klimaanlagen und dem Fälligkeitsdatum der nächsten Untersuchung[^2].

Eine wichtige Neuerung betrifft die CO2-Emissionen: Diese müssen inzwischen im Energieausweis aufgeführt werden, um den CO2-Fußabdruck des Gebäudes deutlicher darzustellen. Die Emissionen werden aus dem Primärenergiebedarf oder -verbrauch des Gebäudes berechnet[^2].

Fazit und Empfehlungen

Der Energieausweis für Nichtwohngebäude ist ein wichtiges Instrument zur Bewertung der Energieeffizienz und zur Schaffung von Transparenz im Immobilienmarkt. Bei Bestandsgebäuden besteht grundsätzlich Wahlfreiheit zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis, sofern die notwendigen Voraussetzungen erfüllt sind.

Der Verbrauchsausweis bietet eine kosteneffiziente und meist realistische Option, da er auf dem tatsächlichen Energieverbrauch basiert. Voraussetzung ist jedoch das Vorliegen vollständiger Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre. Der Bedarfsausweis hingegen bietet eine genauere Berechnung nach Norm, ist jedoch in der Regel teurer und aufwändiger in der Erstellung.

Bei der Entscheidung für einen bestimmten Typ von Energieausweis sollten Faktoren wie Alter und Zustand des Gebäudes, Verfügbarkeit von Verbrauchsdaten, Budget und gewünschte Genauigkeit der Energiebewertung berücksichtigt werden.

Für Eigentümer von Nichtwohngebäuden ist es ratsam, sich frühzeitig mit dem Thema Energieausweis zu befassen und bei Bedarf professionelle Unterstützung in Anspruch zu nehmen, um rechtliche Sicherheit zu gewährleisten und mögliche Bußgelder zu vermeiden.

Rufen Sie uns gerne an und lassen Sie sich von uns beraten. Energieausweise für Nichtwohngebäude sind kompliziert und können hohe Kosten verursachen, aber mit unserer Expertise finden wir für Sie die optimale und kosteneffiziente Lösung.